À retenir

  • L'investissement étranger immobilier en Andorre est soumis à autorisation administrative PRÉALABLE (loi 10/2012 du 21 juin, modifiée par la loi 3/2024 ; règlement d'application par décret 76/2024).
  • Le silence de l'administration vaut refus : sans décision dans les deux mois (prorogeables), la demande est réputée rejetée. Une taxe de dossier de 300 € s'applique.
  • Depuis 2024, un impôt spécifique frappe l'investissement étranger immobilier, par paliers selon le nombre de biens : 6 % (1er), 6 % (2e), 8 % (3e), 10 % (4e et suivants).
  • Un paiement à compte est exigé avant même la résolution favorable ; le notaire ne peut pas autoriser l'acte public sans preuve de liquidation.
  • Une bonification de 90 % existe pour le logement locatif abordable loué à titre de résidence habituelle pendant au moins dix ans.

Qui est concerné par le régime de l'investissement étranger ?

Le champ est plus large qu'on ne l'imagine : les personnes physiques non résidentes, mais aussi les résidents comptant moins de trois années de résidence ininterrompue, les personnes morales étrangères, et les sociétés andorranes détenues — directement ou indirectement — à 5 % ou plus par des intérêts étrangers. Sont également visées les acquisitions indirectes : prendre une participation dans une société dont la moitié ou plus des actifs est immobilière andorrane relève du même régime.

Comment se déroule l'autorisation préalable ?

La demande est instruite par le ministère compétent. La réforme de 2024 a inversé la règle du silence : sans réponse dans le délai de deux mois (prorogeable), la demande est réputée REFUSÉE — là où le silence valait auparavant acceptation. La demande est accompagnée d'une taxe de 300 €. Ce détail procédural change la gestion du calendrier d'une opération : on ne promet pas une signature avant d'avoir la résolution.

Comment l'impôt est-il calculé ?

L'impôt sur l'investissement étranger immobilier, créé par la loi 3/2024, s'applique par paliers cumulatifs selon le nombre d'unités immobilières acquises en Principauté par le même investisseur : 6 % pour la première, 6 % pour la deuxième, 8 % pour la troisième, 10 % à partir de la quatrième. Un paiement à compte est dû avant la résolution favorable, calculé sur le montant déclaré ; l'autoliquidation définitive doit être acquittée avant la formalisation de l'acte. Le notaire a l'interdiction d'instrumenter sans preuve du règlement — le verrou est placé là où il est incontournable.

Existe-t-il des allègements ?

Oui, et il est significatif : une bonification de 90 % de l'impôt s'applique aux investissements destinés à la construction ou l'acquisition de logements loués comme résidence habituelle et permanente pendant une durée minimale de dix ans. Le changement d'usage pendant cette période emporte restitution intégrale de l'avantage, avec intérêts.

Ce que cela signifie pour une opération

L'Andorre n'a pas fermé la porte à l'investissement étranger : elle l'a institutionnalisé. Pour une opération sérieuse, cela impose trois disciplines — anticiper le calendrier d'autorisation, intégrer l'impôt au plan de financement dès la lettre d'intention, et documenter l'origine des fonds avec le niveau d'exigence d'une place qui a rejoint les standards internationaux. Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La réglementation évolue : chaque opération appelle l'analyse de conseils locaux habilités.