À retenir

  • La loi 2/2026, dite « Omnibus II », est entrée en vigueur le 13 février 2026 ; elle modifie l'impôt sur l'investissement étranger immobilier créé par la loi 3/2024.
  • Les paliers de 2024 (6 %, 6 %, 8 %, 10 % selon le nombre de biens) laissent place à deux taux : 6 % pour le premier bien, 10 % pour les suivants ou en cas de dépassement des seuils standard.
  • La définition de l'investisseur étranger s'élargit : est désormais visée toute personne physique résidente ne pouvant justifier d'au moins trois années de résidence effective et permanente au cours des dix dernières années (hors séjours d'études).
  • Régime transitoire : les demandes d'autorisation déposées avant l'entrée en vigueur restent soumises aux taux antérieurs.
  • Le décret 58/2026 du 25 février 2026 a réécrit le règlement d'application : les exemptions s'attestent désormais devant notaire ou par résolution du département des Impôts et des Frontières, selon les cas.

Deux taux au lieu de quatre paliers

La mécanique de 2024 comptait les biens : 6 % pour les deux premiers, 8 % pour le troisième, 10 % ensuite. Celle de 2026 simplifie et durcit : 6 % pour la première unité immobilière, 10 % au-delà — et 10 % également lorsque l'investissement excède les seuils standard fixés par le texte. Pour un investisseur qui construit une position en plusieurs acquisitions, l'écart n'est pas cosmétique : il doit être intégré au plan de financement dès la lettre d'intention.

Qui est « étranger » a changé de sens

Le déplacement le plus commenté du texte est là : la résidence ne suffit plus à sortir du régime. Un résident qui ne peut justifier de trois années de résidence effective et permanente sur les dix dernières années est traité comme investisseur étranger. La qualification se documente — attestations, historique de séjour — et se prépare avant la promesse, pas au moment de l'acte.

Le calendrier protège les dossiers déjà déposés

Le législateur a préservé les situations en cours : une demande d'autorisation d'investissement déposée avant le 13 février 2026 reste régie par les taux antérieurs. Pour toute opération née après, le nouveau barème s'applique — et le décret 58/2026 précise les voies d'exemption, désormais attestées devant notaire ou tranchées par le département des Impôts et des Frontières.

Ce que cela signifie pour une opération

Notre lecture ne varie pas : l'Andorre continue d'institutionnaliser l'accès de l'investissement étranger à son marché — elle le tarife plus nettement. L'autorisation préalable demeure, le verrou notarial demeure, et le coût fiscal d'entrée se lit désormais en deux lignes. Une opération sérieuse intègre ces paramètres avant de s'engager, avec des conseils andorrans habilités — c'est la discipline que suit chacune de nos opérations en Principauté.

Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La réglementation évolue : chaque opération appelle l'analyse de conseils locaux habilités.