À retenir

  • La loi 11/2026 du 4 juin (BOPA n° 70 du 23 juin 2026) organise la sortie progressive du régime de prorogations forcées des baux d'habitation en vigueur depuis 2019.
  • Elle vise les contrats signés en 2021 ou avant ; les baux conclus depuis le 1er janvier 2022 relèvent déjà du régime général.
  • La libération s'échelonne en quatre blocs : 2027 pour les contrats antérieurs à 2012 (ou à loyer ≤ 6 €/m²), 2028 pour 2013-2015 (≤ 7 €/m²), 2029 pour 2016-2018 (≤ 8 €/m²), 2030 pour 2019-2021.
  • À l'échéance de son bloc, chaque partie peut résilier avec un préavis minimal de 6 mois ; à défaut, le contrat se poursuit sous le régime général.
  • En cas de nouveau bail, la hausse de loyer est plafonnée pendant cinq ans selon le niveau au m² : de 6 % + IPC par an (loyers ≤ 7 €/m²) à 1 % + IPC (au-delà de 12 €/m²) ; les loyers supérieurs à 2 500 € mensuels échappent à ces plafonds.
  • Le registre SICAR, créé par la réforme, centralise l'enregistrement des baux — une donnée d'administration à intégrer dès maintenant.

Un dégel organisé, pas une libéralisation sèche

Le législateur andorran n'a pas rouvert le marché d'un trait : il a construit une rampe de quatre ans, ordonnée par l'ancienneté du contrat et le niveau de loyer. La logique est sociale — libérer d'abord les loyers les plus anciens et les plus bas, qui sont aussi les plus éloignés du marché — mais l'effet patrimonial est immédiat : deux immeubles identiques peuvent porter des baux qui se libèrent à trois ans d'écart. Dans une valorisation, ce calendrier se lit ligne à ligne, bail par bail.

L'arithmétique du bailleur

Un bail de 2014 à 6,50 €/m² se libère en 2028. Le loyer de marché est peut-être au double ; le plafond de hausse du nouveau contrat, lui, dépend du niveau de départ — 5 % + IPC par an dans la tranche 7-8 €/m². Le rattrapage est donc réel mais cadencé : la valeur actualisée d'un immeuble sous prorogation se calcule avec la rampe, pas avec le loyer de marché du jour. C'est exactement le type de travail que nous menons, depuis notre ancrage en Principauté, avant toute acquisition d'immeuble de rapport.

Ce que cela change pour l'investisseur étranger

Combinée à l'IEI de la loi Omnibus 2 (6 %/10 % à l'entrée) et au marché mesuré par la statistique officielle, la loi 11/2026 complète le nouveau paysage andorran : entrée plus chère, détention locative plus lisible. Un immeuble « sous gel » s'achète désormais avec une date de sortie écrite dans la loi — une donnée que le vendeur connaît aussi. La négociation se joue là.

Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La réglementation évolue : chaque opération appelle l'analyse de conseils locaux habilités.