À retenir

  • Mutation à titre onéreux d'un bien existant : ITP de 4 % au total — 1 % pour le Govern, 3 % pour la paroisse (commune).
  • Bien neuf acheté au promoteur : c'est l'IGI à 4,5 % (l'équivalent andorran de la TVA) qui s'applique à la place de l'ITP.
  • Plus-value immobilière : barème dégressif avec la durée de détention — de l'ordre de 15 % pour une revente dans l'année, décroissant par paliers, jusqu'à l'exonération pour les détentions longues ; le régime est intégré aux impôts directs (IRPF pour le résident, IS pour la société, IRNR pour le non-résident).
  • Vendeur non-résident : l'acquéreur doit pratiquer une retenue de 5 % du prix à titre d'acompte sur l'impôt de plus-value.
  • Depuis 2024, l'investissement étranger immobilier supporte en outre une taxe dédiée (Llei 3/2024) — nous lui avons consacré un article distinct.

Que paie-t-on le jour de l'acte ?

Pour un bien existant, la mutation supporte l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) : 4 % du prix, répartis entre l'État (1 %) et la paroisse (3 %). Pour un bien neuf vendu par un promoteur, la logique bascule : l'opération relève de l'IGI — l'impôt général indirect, équivalent fonctionnel de la TVA — au taux de 4,5 %, et l'ITP ne s'applique pas. La différence de 0,5 point est rarement décisive ; ce qui l'est, c'est de qualifier correctement l'opération dès la promesse.

Comment la plus-value de revente est-elle imposée ?

L'Andorre impose les plus-values immobilières selon un principe assumé : décourager la rotation courte, récompenser la détention longue. Le barème est dégressif avec la durée de détention — de l'ordre de 15 % lorsque la revente intervient dans l'année, puis par paliers décroissants au fil des années, jusqu'à l'exonération pour les détentions longues. Depuis la réforme de la fiscalité directe, ce régime s'articule avec l'IRPF (résidents), l'IS (sociétés) et l'IRNR (non-résidents), qui prévoit des taux spécifiques selon la durée.

Pourquoi l'acquéreur retient-il 5 % du prix au vendeur non-résident ?

C'est une garantie de recouvrement : lorsque le vendeur n'est pas résident andorran, la loi impose à l'acquéreur de retenir 5 % du prix et de le verser à l'administration à titre d'acompte sur l'impôt de plus-value du vendeur. Le solde se régularise ensuite — dans un sens ou dans l'autre. Pour une opération structurée, cette retenue se prévoit dans le plan de trésorerie de sortie, pas le jour de la signature.

Ce que cela implique pour un véhicule de détention

Les chiffres andorrans sont bas en comparaison européenne — IS à 10 %, ITP à 4 % — mais le système est cohérent : il taxe l'entrée modérément, la sortie rapide fortement, la détention longue pas du tout. Un véhicule qui détient pour construire, exploiter et transmettre est dans le sens du système ; un véhicule de rotation courte est à contre-sens. Notre pratique andorrane est construite sur le premier modèle. Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La réglementation évolue : chaque opération appelle l'analyse de conseils locaux habilités.