On vient souvent à Andorre pour de mauvaises raisons — un taux d'impôt — et l'on y reste pour de bonnes : des vallées où le foncier constructible est rare par géographie, un parc immobilier tenu, une demande locative structurelle portée par la montagne. Nous y travaillons parce que nous connaissons ses chantiers, pas parce que sa fiscalité ferait une stratégie.
Le cadre, sans fantasme
L'impôt sur les sociétés andorran est de 10 % — 5 % sur la première tranche de bénéfice pour les petites structures. La transmission immobilière supporte un impôt d'environ 4 %, réglé chez le notaire. C'est un cadre simple et lisible ; ce n'est pas un cadre sans règles.
Car la principauté a fermé la porte de l'immobilier spéculatif : depuis la loi de 2024 sur l'investissement étranger immobilier — retouchée en 2025 —, l'acquisition par des non-résidents supporte un impôt spécifique progressif, de quelques pour cent pour une première acquisition mesurée jusqu'à 10 % pour les acquisitions multiples ou les projets d'ampleur. Et toute société andorrane dont le capital est détenu à 50 % ou plus par des étrangers doit obtenir une autorisation préalable du gouvernement avant d'acquérir. L'époque où l'on « plaçait » discrètement de l'immobilier andorran est close — et à notre sens, c'est une bonne nouvelle pour ceux qui construisent réellement.
Un petit pays qui protège son sol protège aussi ceux qui y bâtissent sérieusement. La barrière à l'entrée est une barrière à la médiocrité.
Construire pour la montagne
Techniquement, l'Andorre est un pays de granit, de neige et de pente. On y construit lourd : murs épais, toitures dimensionnées pour la charge de neige, drainages sérieux — le versant envoie l'eau vers la fondation, toujours. Les matériaux se choisissent pour leur comportement en gel-dégel ; la pierre locale et le mélèze vieillissent bien, les enduits bon marché vieillissent mal. Le calendrier appartient au climat : le gros œuvre se cale entre deux hivers, et un chantier qui manque sa fenêtre attend l'année suivante.
Ce que cela donne dans une opération
Pour un véhicule d'investissement, l'Andorre impose une double lecture. La lecture juridique : autorisation d'investissement étranger, impôt spécifique d'acquisition, structuration locale adaptée — autant d'étapes qui allongent le calendrier d'entrée et doivent figurer dans le plan de trésorerie dès le dossier. La lecture opérationnelle : un marché étroit où la qualité d'exécution se voit, où les entreprises se connaissent toutes, et où la réputation d'un maître d'ouvrage se construit chantier après chantier. Nous y avançons lentement, à dessein : en principauté plus qu'ailleurs, la patience est une politique d'investissement.