À retenir

  • L'article 4 de la loi n° 7 de 2006 réserve la propriété immobilière aux ressortissants des Émirats et du Golfe — SAUF dans les zones désignées par le Souverain de Dubaï, où un étranger peut détenir un freehold sans limite de durée.
  • Dans ces mêmes zones, l'étranger peut aussi détenir un usufruit ou un bail de longue durée, plafonnés à 99 ans.
  • La liste des zones désignées est fixée par des textes distincts (règlement n° 3 de 2006 et décrets ultérieurs) — parcelle par parcelle, pas par quartier « commercial ».
  • Aucun droit réel n'existe juridiquement tant qu'il n'est pas inscrit au registre du Dubai Land Department (DLD) : le title deed fait foi.
  • Frais de mutation : 4 % de la valeur du contrat pour une vente ; environ 2 % pour un usufruit.

Qui peut posséder quoi, selon la loi n° 7 de 2006 ?

Le texte fondateur du droit immobilier de l'émirat est la loi n° 7 de 2006 sur l'enregistrement de la propriété immobilière. Son article 4 pose la règle : la propriété est ouverte aux ressortissants des Émirats arabes unis, aux ressortissants du Conseil de coopération du Golfe, aux sociétés qu'ils détiennent entièrement et aux sociétés cotées. Puis vient l'exception qui a fait le marché que l'on connaît : dans les zones que le Souverain désigne, un étranger peut acquérir la pleine propriété — sans limite de temps — ou des droits d'usufruit et de bail jusqu'à 99 ans.

Que sont exactement les « zones désignées » ?

Ce ne sont pas des quartiers au sens marketing du terme, mais des parcelles précisément énumérées par le règlement n° 3 de 2006 et les textes qui l'ont complété. Les grands secteurs que pratiquent les investisseurs internationaux — Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown, Emirates Hills, Jumeirah Lakes Towers — figurent dans ces listes. Avant toute signature, la vérification ne porte donc pas sur le prestige de l'adresse, mais sur l'inscription cadastrale de la parcelle dans une zone désignée. C'est un contrôle documentaire, pas une impression.

Pourquoi l'enregistrement au DLD est-il la seule vraie preuve ?

Le droit de Dubaï est un droit d'enregistrement : une disposition immobilière non inscrite au registre du Dubai Land Department est dépourvue d'effet. Le title deed émis par le DLD constitue la preuve du droit — c'est lui que l'on vérifie, lui que l'on conserve, lui qui fonde une éventuelle sûreté. Les frais d'enregistrement d'une vente s'élèvent à 4 % de la valeur du contrat (résolution du Conseil exécutif n° 30 de 2013), usuellement partagés contractuellement entre les parties ; l'usufruit est enregistré autour de 2 %.

Ce que cela change pour une opération structurée

Pour une maison d'investissement, la conséquence pratique est simple : la due diligence commence par la parcelle (zone désignée ? titre propre ? servitudes ?) et se termine par l'enregistrement (mutation au DLD, title deed au nom du véhicule). Entre les deux, le choix du véhicule de détention — détention directe ou société — obéit à la réglementation du DLD sur les personnes morales, qui a ses propres conditions. Rien de tout cela n'est un obstacle ; tout cela est une procédure, et elle se documente. Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La réglementation évolue : chaque opération appelle l'analyse de conseils locaux habilités.