À retenir

  • La loi de Dubaï n° 8 de 2007 impose un compte séquestre (escrow) dédié, ouvert au nom du projet dans une banque agréée par la RERA, avant toute commercialisation d'un programme en état futur d'achèvement.
  • Les fonds des acquéreurs ne peuvent servir qu'à la construction du projet concerné, et sont insaisissables par les créanciers du promoteur.
  • Les retraits sont libérés par jalons d'avancement vérifiés ; 5 % de la valeur est retenue un an après l'achèvement pour couvrir les défauts.
  • La loi n° 13 de 2008 crée le registre intérimaire : chaque vente sur plan doit être inscrite au système Oqood du Dubai Land Department.
  • L'acquéreur avisé exige un reçu bancaire du compte séquestre — jamais un simple reçu du promoteur.

Que change concrètement le compte séquestre ?

Avant la loi n° 8 de 2007, les fonds des acquéreurs sur plan entraient dans la trésorerie générale des promoteurs. Depuis, chaque projet doit disposer d'un compte dédié, ouvert à son nom propre auprès d'une banque agréée par la Real Estate Regulatory Agency (RERA). L'argent des acquéreurs est cantonné : il finance la construction de CE projet, et il est protégé des créanciers du promoteur. C'est un déplacement complet du risque de contrepartie.

Que doit produire le promoteur pour ouvrir le compte ?

L'enregistrement exige un dossier substantiel : licence commerciale, titre de propriété du terrain, plans approuvés, états financiers du projet certifiés par un auditeur, contrat type de vente, et la preuve d'un apport de 20 % du coût du projet (ou garantie bancaire équivalente, selon la loi n° 9 de 2007). Le promoteur qui ne peut pas produire ce dossier ne peut tout simplement pas vendre.

Comment les fonds sont-ils libérés ?

Les retraits du compte séquestre sont conditionnés à des jalons de construction constatés — pas à des appels de fonds discrétionnaires. En fin de projet, 5 % de la valeur reste consignée pendant un an après la livraison, pour répondre des défauts constatés. Cette mécanique institutionnalise la relation entre l'avancement physique et le décaissement.

À quoi sert l'enregistrement Oqood ?

La loi n° 13 de 2008 impose l'inscription de chaque vente sur plan au registre intérimaire du Dubai Land Department (système Oqood). Cette inscription constitue la preuve légale du droit de l'acquéreur sur l'unité, prévient la double vente, et conditionne la validité de l'opération. Le contrat signé doit y être porté rapidement — le manquement du promoteur ouvre un recours à l'acquéreur auprès du DLD.

Ce que cela dit du marché

On prête à Dubaï une image spéculative ; la mécanique réglementaire raconte autre chose : un marché du neuf plus encadré que bien des marchés européens sur la question précise des fonds d'acquéreurs. Notre lecture d'investisseur : la protection existe, à condition de ne traiter qu'avec des projets enregistrés, des comptes séquestres vérifiés et des paiements traçables. Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La réglementation évolue : chaque opération appelle l'analyse de conseils locaux habilités.