À retenir

  • Une personne physique qui détient et loue en son nom reste hors du champ de l'impôt sur les sociétés pour ses loyers et plus-values ; une personne morale y entre : 9 % du bénéfice net au-delà d'AED 375 000 d'assiette.
  • La décision du Cabinet n° 35 de 2025 (en vigueur depuis le 27 mars 2025) crée un « nexus » fiscal pour toute société étrangère tirant un revenu d'un immeuble situé aux Émirats — location, cession, exploitation directe : l'immatriculation à la Federal Tax Authority devient obligatoire.
  • Le droit d'enregistrement du DLD (4 %) frappe l'acquisition — et le DLD l'applique aussi au transfert de parts d'une société détenant un bien dubaïote : loger l'immeuble en société ne contourne pas le droit de mutation.
  • Le registre foncier n'accepte que des véhicules déterminés (sociétés et fondations DIFC, SPV et fondations ADGM, JAFZA offshore, DMCC…) : le choix du véhicule précède le choix du bien.
  • La décision anti-abus est explicite : un transfert de droit réel sans motif commercial valable, opéré pour capter un avantage fiscal, tombe sous l'article 50 de la loi sur l'impôt des sociétés.

La ligne de partage : nom propre contre personne morale

Le régime de 2026 est binaire et assumé. Le patrimoine locatif d'un particulier échappe à l'impôt sur les sociétés ; la même villa, logée dans une société — locale ou étrangère —, produit un bénéfice imposable à 9 % au-delà de l'abattement. La question n'est donc plus « la société économise-t-elle l'impôt ? » (souvent non), mais « ce que la société apporte — gouvernance, transmission, co-investissement — vaut-il son coût fiscal ? ».

Le nexus : la société étrangère n'est plus hors d'atteinte

La décision 35/2025 a fermé la lecture optimiste : détenir un immeuble émirati depuis une société de Singapour, du Luxembourg ou d'ailleurs crée un point d'ancrage fiscal aux Émirats dès le premier dirham de revenu immobilier. Immatriculation, déclaration, impôt : le triptyque s'applique au non-résident comme au résident. L'immeuble attire l'impôt à lui — c'est le principe, désormais écrit.

Les 4 % ne se contournent pas par les parts

Vendre les parts de la société plutôt que l'immeuble a longtemps été présenté comme l'échappatoire au droit de 4 %. Le DLD traite le transfert de parts d'une société propriétaire comme une mutation immobilière : même taux, même exigibilité. Ce point, souvent découvert tard, change l'économie des pactes de sortie — il se modélise à l'entrée.

Notre lecture

Une structuration sociétaire à Dubaï — telle que nous la pratiquons dans l'émirat — se justifie par la gouvernance (plusieurs investisseurs, une convention claire), la transmission (fondation, continuité hors procédure successorale) ou l'isolation du risque — pas par un avantage fiscal qu'elle ne procure généralement plus. C'est l'arithmétique de la SPV appliquée à un droit qui a mûri : compter d'abord, structurer ensuite.

Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La fiscalité évolue : chaque structuration appelle l'analyse de conseils habilités.