Depuis octobre 2023, l'achat immobilier n'ouvre plus aucun droit au séjour au Portugal : la voie « golden visa immobilier » a été fermée par le paquet Mais Habitação. Ce qui demeure — et que les discours commerciaux confondent volontiers — ce sont deux voies de résidence de droit commun, sérieuses et documentées : le visa D7, pour ceux qui vivent de revenus propres, et le visa D8, pour ceux qui travaillent à distance. Leurs seuils sont publics, indexés sur le salaire minimum portugais (RMMG), et fixés par des textes que chacun peut lire au Diário da República.

À retenir

  • Le D7 vise les titulaires de revenus propres — pensions, revenus mobiliers ou immobiliers, propriété intellectuelle, placements — assurés sur au moins douze mois et percevables au Portugal.
  • Son barème (Portaria n° 1563/2007) est indexé sur la RMMG, fixée à 920 € par mois pour 2026 : l'intégralité pour le premier adulte, la moitié par adulte supplémentaire, moins d'un tiers par enfant.
  • Le D8 (art. 61.º-B de la Lei 23/2007) exige un revenu moyen mensuel d'au moins quatre RMMG sur les trois derniers mois — 3 680 € en 2026 — pour une activité exercée à distance au profit d'entités hors du Portugal.
  • Le parcours réel comporte deux étapes : le visa au consulat du pays de résidence, puis l'autorisation de résidence auprès de l'AIMA — titre initial de deux ans, renouvelable par périodes de trois ans.
  • Pour le marché résidentiel, ces flux remplacent une demande spéculative par une demande d'usage : des résidents effectifs, qui louent ou achètent pour habiter.

Le D7 : vivre de ses revenus, et le prouver

Le D7 s'adresse aux retraités et aux titulaires de revenus propres. La règle n'est pas un chiffre unique mais un barème par foyer, fixé par la Portaria n° 1563/2007 : cent pour cent de la RMMG pour le premier adulte, cinquante pour cent par adulte supplémentaire, trente pour cent par enfant. Avec la RMMG 2026 portée à 920 € par le décret-loi n° 139/2025, un couple avec un enfant doit ainsi justifier d'environ 1 656 € de revenus mensuels stables. Deux exigences font la différence à l'instruction : les moyens doivent être assurés sur au moins douze mois, et leur perception doit être démontrable au Portugal — un patrimoine dormant ne suffit pas, il faut un flux.

Le D8 : le travail à distance comme titre de séjour

Introduit en 2022 à l'article 61.º-B de la Lei 23/2007, le D8 s'adresse aux salariés et indépendants dont l'activité s'exerce à distance pour des entités établies hors du Portugal. Le seuil, fixé par le Decreto Regulamentar n° 84/2007 (art. 31.º-A), est un revenu moyen mensuel d'au moins quatre RMMG sur les trois mois précédant la demande — soit 3 680 € en 2026. Le dossier exige la preuve du lien professionnel (contrat de travail ou de prestation, déclaration de l'employeur) et une attestation de résidence fiscale. Les seuils étant indexés sur la RMMG, ils sont réévalués chaque année en janvier.

Le parcours réel : consulat, puis AIMA

Les deux voies suivent la même mécanique en deux temps : un visa de résidence délivré par le consulat du pays de résidence, qui permet l'entrée, puis une autorisation de résidence instruite par l'AIMA (l'agence qui a succédé au SEF), qui réévalue les conditions — y compris les moyens de subsistance, au titre de l'article 77.º de la Lei 23/2007. Le titre initial vaut deux ans et se renouvelle par périodes de trois ans. Un point d'attention que les dossiers négligent : les pièces acceptées au consulat peuvent être périmées au moment du rendez-vous AIMA — tout doit être actualisé.

Ce que ces flux changent pour l'immobilier

Notre métier n'est pas l'accompagnement migratoire — nous structurons des opérations immobilières. Mais la profondeur d'un marché résidentiel se lit dans ses résidents. La demande D7/D8 est une demande d'usage : elle loue à l'année, achète pour habiter, s'installe dans la durée — l'inverse de la demande spéculative que le golden visa avait attirée. Elle rencontre ensuite les questions que nous documentons par ailleurs : la fiscalité du nouveau résident avec l'IFICI, le coût complet d'une acquisition — IMT, IMI, droit de timbre — et l'état réel des prix, que les données INE de l'Algarve mesurent trimestre après trimestre. Le cadre d'ensemble est exposé dans notre guide Investir au Portugal, et notre implantation en Algarve décrit notre ancrage sur place.

La lecture de la maison

La fin du golden visa immobilier n'a pas fermé le Portugal : elle a trié les intentions. Les voies qui demeurent exigent des revenus réels, des justificatifs vivants et un parcours administratif tenu — exactement le type de filtre qui stabilise une demande résidentielle. Pour l'investisseur, la conclusion est contre-intuitive mais documentée : un marché où l'on s'installe pour habiter est plus sain qu'un marché où l'on achète pour un passeport.

Information générale et non personnalisée, établie sur les textes officiels cités et exacte à la date de consultation ; un projet d'installation appelle l'analyse de conseils habilités en droit des étrangers portugais.