À retenir

  • Le décret-loi 97/2026 ne fait pas que taxer l'acquisition des non-résidents : ses incitations locatives sont entrées en vigueur le 1er septembre 2026.
  • Le Contrat d'investissement pour la location (CIA) ouvre une TVA réduite à 6 % sur la construction et des exonérations d'IMT, d'IMI et d'AIMI aux projets affectant au moins 70 % de la surface au logement locatif à loyer modéré.
  • Le régime RSAA (simplification du logement abordable) exonère d'IRS et d'IRC les revenus locatifs des bailleurs respectant les plafonds de loyer.
  • Le plafond de référence du loyer modéré reste 2,5 × la rémunération minimale (environ 2 300 €/mois en 2026) — le même gabarit que la taxe autonome de 10 % de l'article 45.º-C, que notre texte dédié couvre côté particulier.
  • Côté locataires, la déduction annuelle des loyers à l'IRS montera à 1 000 € à partir de 2027 — un soutien à la demande solvable qui sécurise indirectement le bailleur conventionné.
  • Ces briques s'assemblent : IMT 7,5 % remboursable par l'affectation locative, revenus à 10 % ou exonérés, TVA de chantier à 6 % — le même immeuble peut cumuler plusieurs régimes, à condition d'être structuré pour.

Le CIA : un contrat, pas un guichet

L'avantage ne tombe pas du zonage : il se contracte. Le porteur s'engage — surfaces, plafonds, durée — et l'État paie en TVA et en droits. Les 70 % de surface affectée sont le verrou du dispositif : un projet mixte qui glisse sous le seuil perd le bloc d'exonérations. Dans une SPV de promotion, cette contrainte se traite en amont, au plan comme au contrat — pas au moment du permis.

RSAA : l'exonération contre la discipline

Exonérer l'IRS et l'IRC sur des loyers plafonnés inverse le calcul classique : le rendement facial baisse, le rendement net remonte. Sur le segment intermédiaire — celui où le loyer de marché flirte avec 2 300 € —, l'écart net entre un bail libre taxé au barème et un bail conventionné exonéré peut surprendre. C'est un calcul, pas un slogan ; nous le faisons opération par opération.

Notre lecture

Le Portugal de 2026 dessine une politique cohérente : renchérir l'acquisition patrimoniale passive (IMT 7,5 %), payer l'offre locative disciplinée (CIA, RSAA, 45.º-C). Pour un investisseur structuré, la seconde colonne finance la première — le même décret-loi contient le coût et son antidote. Peu de législations offrent une arithmétique aussi lisible ; elle expire pour partie fin 2029, ce qui date l'opportunité. C'est ce cadre — coût d'entrée, antidotes contractuels — que le dossier que nous instruisons en Algarve intègre dans ses hypothèses.

Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La fiscalité évolue : chaque opération appelle l'analyse de conseils habilités.