À retenir

  • Trois impôts encadrent l'acquisition : IMT (mutation, progressif), droit de timbre de 0,8 % (Imposto do Selo), puis IMI annuel de 0,3 à 0,45 % de la valeur fiscale pour l'urbain (taux fixé par chaque commune).
  • L'assiette est toujours le plus élevé du prix d'acquisition ou de la VPT (valeur patrimoniale fiscale) — jamais le seul prix affiché.
  • IMT habitation : barème progressif par tranches, réévalué chaque année (circulaire n° 40129 pour 2026) ; taux marginal de 7,5 % au-delà d'environ 1,15 M€. Urbain non résidentiel : 6,5 % ; rural : 5 %.
  • Un crédit immobilier de plus de cinq ans ajoute 0,6 % de droit de timbre sur le capital emprunté.
  • Au-delà de 600 000 € de VPT résidentielle détenue par une personne physique, l'AIMI (surtaxe patrimoniale) s'ajoute à l'IMI.

Sur quoi ces impôts se calculent-ils exactement ?

Le droit fiscal portugais retient systématiquement l'assiette la plus élevée entre le prix stipulé à l'acte et la valeur patrimoniale fiscale (VPT) inscrite au cadastre fiscal. Une VPT ancienne et basse ne réduit donc pas l'IMT si le prix est supérieur ; à l'inverse, une VPT récemment réévaluée peut dépasser un prix négocié. Toute analyse d'acquisition commence par la lecture de la caderneta predial — la fiche fiscale du bien.

Combien coûte la mutation elle-même ?

L'IMT est progressif pour l'habitation : les tranches sont réévaluées chaque année — pour 2026, par la circulaire n° 40129 de l'administration fiscale, avec une première tranche à taux nul, des taux marginaux croissants, un taux unique de 6 % sur la partie haute du barème puis 7,5 % au-delà d'environ 1,15 M€. L'urbain non résidentiel (bureaux, commerces, services) est à 6,5 %, le rural à 5 %. S'y ajoute, dans tous les cas, le droit de timbre de 0,8 % sur la même assiette. Un régime dédié — l'« IMT Jovem » — exonère par ailleurs les acquéreurs de 35 ans au plus pour leur résidence principale jusqu'à un plafond, signe que le barème est un outil de politique publique autant que de rendement.

Que paie-t-on ensuite, chaque année ?

L'IMI, l'impôt municipal sur les immeubles : chaque commune fixe son taux entre 0,3 % et 0,45 % de la VPT pour l'urbain. Pour les patrimoines résidentiels importants détenus en nom propre, l'AIMI ajoute une surtaxe au-delà de 600 000 € de VPT cumulée. La détention par une structure — que nous documentons dans un article dédié aux véhicules portugais — obéit à ses propres règles, y compris des taux AIMI spécifiques.

L'erreur classique à éviter

Budgéter « le prix plus les frais de notaire » à la française. Au Portugal, la ligne dominante des frais d'acquisition est fiscale : IMT + timbre représentent, selon la valeur et la nature du bien, de 1 % à plus de 8 % de l'assiette. Sur une opération structurée, ces montants se modélisent avant la promesse — et se vérifient sur la caderneta, pas sur l'annonce. Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La réglementation évolue : chaque opération appelle l'analyse de conseils locaux habilités.