À retenir

  • Le décret-loi n° 97/2026 du 20 mai, en vigueur depuis le 25 mai 2026, soumet à un taux unique d'IMT de 7,5 % l'acquisition d'immeubles urbains (ou fractions autonomes) destinés exclusivement à l'habitation par des personnes non résidentes fiscales au Portugal.
  • Pour ces acquéreurs, barèmes progressifs, exonérations et taux réduits sont écartés ; la résidence fiscale s'apprécie selon l'article 16 du code de l'IRS.
  • Deux voies de régularisation permettent de récupérer la différence avec le barème normal : devenir résident fiscal portugais dans les deux ans de l'acquisition, ou affecter le bien à la location d'habitation (loyer mensuel plafonné, actuellement autour de 2 300 €) dans les six mois, en le maintenant loué au moins 36 mois — continus ou non — au cours des cinq premières années.
  • La demande de restitution se dépose auprès de l'administration fiscale dans les six mois de l'événement ouvrant droit ; le texte n'est pas rétroactif et s'applique aux actes passés à compter du 25 mai 2026.
  • Le même texte élargit le délai de paiement de l'IMT : le jour de la liquidation ou dans les trente jours suivants. Le droit de timbre de 0,8 % demeure inchangé.

Un taux unique, un champ précis

Le texte ne vise ni les résidents, ni les usages autres que l'habitation : un local commercial, un terrain, un immeuble de bureaux restent au régime commun. Il ne distingue pas selon la nationalité mais selon la résidence fiscale — un Portugais établi à l'étranger est concerné ; un Français résident fiscal au Portugal ne l'est pas. C'est l'article 16 du code de l'IRS, et lui seul, qui trace la frontière.

Les deux portes de sortie

Le législateur a couplé la mesure à deux incitations lisibles. S'installer réellement : l'acquéreur qui devient résident fiscal dans les deux ans récupère, sur demande, la différence entre 7,5 % et le barème qui lui aurait été applicable. Ou loger le marché locatif : mise en location dans les six mois, loyer sous plafond, 36 mois de location sur les cinq premières années. Dans les deux cas, la demande se dépose dans les six mois — le calendrier se tient dès l'acte, pas après coup.

Ce que cela signifie pour une opération

Pour un non-résident, le coût d'entrée sur l'habitation portugaise se lit désormais en une ligne : 7,5 % plus 0,8 % de timbre. Dans nos analyses portugaises, ce paramètre s'intègre dès la modélisation — et il remet en perspective les structurations locales : une opération portée par une société portugaise avec substance réelle relève d'une logique différente de l'achat direct, que notre article dédié détaille. Comme toujours : le texte d'abord, le montage ensuite.

Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La réglementation évolue : chaque opération appelle l'analyse de conseils locaux habilités.