À retenir

  • L'article 45.º-C du statut des avantages fiscaux (EBF), issu du train de mesures de 2026, soumet à une taxe autonome de 10 % les revenus fonciers (catégorie F) tirés de contrats d'habitation à loyer modéré — dispositif applicable jusqu'au 31 décembre 2029.
  • Le loyer est « modéré » sous un plafond de 2,5 fois la rémunération minimale mensuelle garantie — soit, pour 2026, un loyer de l'ordre de 2 300 € par mois.
  • Pour les revenus relevant de la catégorie B avec comptabilité organisée, l'imposition est limitée à 50 % des revenus perçus.
  • Le régime s'articule avec l'IMT des non-résidents : affecter le bien à la location modérée (36 mois au cours des cinq premières années) est l'une des deux voies de remboursement du sur-taux de 7,5 % — les deux textes se lisent ensemble.
  • L'avantage a une date de fin ; un plan d'investissement qui l'intègre au-delà de 2029 sans clause de revoyure repose sur une hypothèse, pas sur un texte.

Une incitation calibrée, pas un régime général

Le législateur portugais n'a pas allégé la fiscalité locative : il a acheté un comportement — des loyers sous plafond, longs, déclarés. Les 10 % ne récompensent pas la détention mais l'affectation. En dehors du gabarit (loyer au-dessus du plafond, meublé touristique, bail court), le droit commun reprend ses droits, taux pleins compris.

L'arithmétique de l'investisseur

À plafond d'environ 2 300 € mensuels, le dispositif borne le revenu brut mais en sécurise le net : 10 % libératoires contre des taux de catégorie F sensiblement supérieurs en régime général. Sur un bien du segment intermédiaire — précisément celui où le loyer de marché flirte avec le plafond —, l'écart de net peut inverser la comparaison avec une location plus chère mais plus taxée. C'est un calcul au cas par cas ; il est rarement fait.

L'articulation avec l'IMT à 7,5 %

Pour le non-résident frappé du taux forfaitaire à l'acquisition, l'affectation au loyer modéré n'est pas qu'un régime de revenus : c'est une voie de restitution du sur-coût d'IMT (36 mois de location, continus ou non, dans les cinq premières années). Le même contrat produit alors deux effets — revenu imposé à 10 %, différentiel d'IMT récupéré. Peu de dispositifs offrent cette double lecture ; celui-ci se périme fin 2029.

Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La fiscalité évolue : chaque opération appelle l'analyse de conseils habilités.