À retenir

  • Le décret-loi n° 76/2024 du 23 octobre a révisé le régime de l'Alojamento Local : les registres ne sont plus soumis au réexamen quinquennal instauré en 2023, et la transmissibilité est rétablie — avec des exceptions préservées (succession, transmission au conjoint, dissolution d'union).
  • Les municipalités gardent la main par les zones de contention : elles peuvent y limiter les nouveaux registres, et les registres y perdent leur transmissibilité. En Algarve, Lagoa en a institué ; d'autres communes, dont Faro, ont des projets en cours selon les analyses publiées en 2026.
  • Depuis le 20 mai 2026, le règlement (UE) 2024/1028 impose aux plateformes de location de courte durée la collecte et la vérification des numéros d'enregistrement ; les annonces non conformes sont retirées.
  • L'exploitation reste encadrée : enregistrement préalable via le Balcão Único Eletrónico, assurance de responsabilité civile obligatoire, déclaration des hôtes étrangers sous 48 heures.
  • Le régime fiscal de l'exploitant (catégorie B, retenues des non-résidents, incidences sur les plus-values en cas de vente) mérite une analyse propre avant tout engagement.

Un registre redevenu un actif

Entre 2023 et 2024, la valeur d'une licence AL était devenue incertaine : caducité programmée, non-transmissibilité. Le décret-loi 76/2024 a inversé ce mouvement : hors zones de contention, le registre suit le bien et survit à la vente. Pour un investisseur, la différence est patrimoniale — une licence stable se valorise, une licence précaire se provisionne.

La carte compte plus que la loi

Le régime national est redevenu lisible, mais la réalité est municipale : dans une zone de contention, les nouveaux registres sont contingentés et les registres existants deviennent personnels — ils s'éteignent à la vente. La vérification, freguesia par freguesia, précède donc toute promesse d'achat : le même texte national produit, à quelques kilomètres de distance, deux économies différentes.

Les plateformes vérifient désormais

Depuis le 20 mai 2026, le droit européen a fait des plateformes un maillon du contrôle : numéros d'enregistrement collectés, vérifiés, annonces retirées en cas de non-conformité. La logique est celle que nous décrivons à Bali la même année : le contrôle ne passe plus par l'inspection, mais par la distribution. Un actif exploité sans registre vérifié n'a plus accès au marché.

Ce que la maison en retient

Nos opérations portugaises intègrent la question locative dès la sélection : zonage AL de la commune, statut de contention, régularité du registre. C'est une pièce du dossier au même titre que le titre de propriété — et depuis 2026, c'est une pièce que n'importe quel co-investisseur peut vérifier en ligne.

Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La réglementation locale évolue commune par commune : chaque opération appelle l'analyse de conseils locaux habilités.