À retenir

  • Toute location touristique doit être adossée à une entité enregistrée au registre national OSS, porteuse d'un numéro d'entreprise (NIB) — pour un étranger, cela signifie une PT PMA.
  • Le code d'activité doit être le bon : le KBLI 55193 couvre les villas commerciales ; le régime du pondok wisata (55130) est réservé aux personnes physiques indonésiennes.
  • Le bâtiment doit être en règle : permis de construire à usage commercial (PBG) et certificat de conformité (SLF), qui remplacent l'ancien IMB, dans une zone où l'hébergement touristique est admis.
  • Depuis le 31 mars 2026, selon le calendrier ministériel relayé par la presse sectorielle, les grandes plateformes de réservation synchronisent leurs annonces avec le registre OSS ; environ 1 600 exploitants non licenciés auraient été identifiés d'après ces mêmes relevés sectoriels, exposés au déréférencement depuis le 1er août 2026.
  • Le ministère du Tourisme a posé le cadre par le règlement Permenpar n° 6 de 2025 ; la vérification automatisée en continu est annoncée pour 2027.

Une licence adossée à une entité, pas à une annonce

Le point de bascule de 2026 est là : la conformité ne se joue plus à l'annonce, mais à l'entité. Une villa exploitée commercialement doit l'être par une structure immatriculée, dont l'activité déclarée correspond à l'activité réelle. Pour un investisseur étranger, la seule structure praticable est la société à capitaux étrangers — avec ses seuils de capital et son adresse physique vérifiable.

Le bâtiment compte autant que la société

Une entité en règle ne suffit pas si le bâtiment ne l'est pas. Le permis PBG doit correspondre à l'usage commercial effectif, le certificat SLF attester la conformité de l'ouvrage, et la parcelle se trouver dans un zonage compatible : une villa érigée en zone agricole ne peut être licenciée, quel que soit le montage. C'est une discipline que la maison connaît bien : elle rejoint ce que nos guides de construction tropicale décrivent depuis longtemps.

Les plateformes sont devenues le bras du registre

La nouveauté opérationnelle de 2026 : neuf agences de réservation en ligne — dont les plus utilisées par la clientèle internationale — croisent leurs annonces avec le registre OSS. L'annonce sans licence vérifiée est retirée. Le contrôle ne passe plus par l'inspection sur site, aléatoire par nature, mais par l'infrastructure même de la distribution. S'y ajouter tard coûte cher : la file des régularisations s'allonge à mesure que l'échéance produit ses effets.

Ce que la maison en retient

Nos villas balinaises sont exploitées dans des véhicules dédiés, avec licences et permis documentés aux investisseurs dans l'espace privé. Le reportage de l'une d'elles, exploitée en location courte durée face à l'océan, montre ce que cette discipline donne sur le terrain. La conformité d'exploitation n'est pas un coût accessoire : c'est la condition de l'accès au marché — et, en 2026, elle est devenue vérifiable par n'importe qui, en quelques minutes.

Article d'information générale, vérifié à la date de publication. Les échéances et modalités d'application évoluent : chaque exploitation appelle l'analyse de conseils locaux habilités.