À retenir

  • À l'acquisition, le BPHTB (droit de mutation) est plafonné par la loi HKPD n° 1/2022 à 5 % de la valeur d'acquisition — ou de la valeur cadastrale NJOP si elle est supérieure. Un abattement (NPOPTKP) d'au moins IDR 80 millions s'applique à la première acquisition dans une région donnée.
  • Le BPHTB frappe les transferts de droits réels (freehold, HGB) ; un bail pur (hak sewa) n'en relève pas — c'est l'une des raisons économiques du leasehold balinais.
  • En détention, la taxe foncière annuelle PBB-P2 est municipale : assise sur 20 % à 100 % de la NJOP après abattement d'au moins IDR 10 millions, à des taux fixés par chaque régence.
  • Sur les loyers, le PPh est final : 10 % du loyer brut pour une personne physique ou morale (PP n° 34/2017) — charges et frais compris dans l'assiette, sans déduction.
  • Une PT PMA paie l'impôt sur les sociétés de droit commun (22 % du bénéfice net selon les analyses de place), puis la retenue sur dividendes le cas échéant : la comparaison structure contre détention directe se fait après impôt, jamais avant.

L'acquisition : un droit, deux assiettes

Le BPHTB se calcule sur la plus élevée de deux valeurs : le prix convenu ou la NJOP — la valeur administrative que chaque régence attribue au bien. Négocier le prix ne réduit donc pas mécaniquement le droit : si la NJOP est supérieure, c'est elle qui s'applique. La loi HKPD n° 1/2022 a confié le barème aux règlements locaux (perda) sous plafond national de 5 % ; à Bali, la pratique se tient à ce plafond.

La détention : une taxe municipale, des écarts réels

La PBB-P2 est l'affaire des régences : Badung, Gianyar ou Tabanan ne retiennent ni la même fraction de NJOP ni le même taux. L'ordre de grandeur reste modeste rapporté à la valeur du bien, mais il se vérifie ligne à ligne — l'avis d'imposition (SPPT) annuel fait foi, et un bien mal classé se conteste.

Les loyers : 10 %, point final

Le régime du PP n° 34/2017 a une vertu : la simplicité. Dix pour cent du loyer brut, libératoires, que le bailleur soit une personne physique ou une société. Sa contrepartie : aucune charge n'est déductible — l'assiette inclut même les paiements d'entretien et de service liés au bail. Un rendement locatif balinais s'annonce donc brut de 10 % d'écart avec la réalité nette, avant même les coûts d'exploitation.

La structure : comparer après impôt

Détenir via PT PMA change la nature de l'impôt : le résultat locatif net rejoint le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés, puis la distribution supporte sa propre retenue. Selon les cas, la détention directe sous PPh final ou la structure sociétaire l'emporte — c'est une affaire de flux, de durée et de sortie, pas de doctrine — un arbitrage que nos opérations balinaises tranchent cas par cas, après impôt. Notre texte sur la PT PMA détaille ce que la voie sociétaire exige par ailleurs.

Article d'information générale, vérifié à la date de publication. La réglementation évolue : chaque opération appelle l'analyse de conseils locaux habilités.