Un taux d’occupation élevé attire le regard. Il ne suffit pourtant pas à apprécier la rentabilité d’un hôtel. Pour comprendre une exploitation, il faut suivre le parcours d’un euro : de la réservation à l’encaissement, puis des charges de fonctionnement à la trésorerie disponible.
Cette lecture complète notre article sur ce que l’exploitation change à l’investissement hôtelier. Elle propose une grille de lecture, sans présenter les résultats ni les prévisions d’un établissement particulier.
Trois indicateurs à lire ensemble
L’ADR, ou prix moyen par chambre vendue, rapporte le chiffre d’affaires hébergement au nombre de chambres-nuitées vendues. Le taux d’occupation compare les chambres-nuitées vendues aux chambres-nuitées disponibles. Le RevPAR rapporte ce même chiffre d’affaires à la capacité disponible : il associe donc le prix et le remplissage.
Ces définitions, utilisées notamment par STR, imposent de conserver la même période et le même périmètre. Une chambre disponible pendant trente nuits représente trente chambres-nuitées, et non une seule unité.
Le RevPAR mesure un revenu d’hébergement par unité disponible. Il ne mesure ni le bénéfice de l’hôtel ni le revenu versé à son investisseur.
Un exemple pour comprendre le calcul
Prenons un établissement fictif de vingt chambres ouvertes pendant trente nuits : sa capacité est de six cents chambres-nuitées. Avec trois cent soixante nuitées vendues et un chiffre d’affaires hébergement de 64 800 €, les indicateurs sont les suivants :
- Taux d’occupation : 360 ÷ 600, soit 60 %.
- ADR : 64 800 € ÷ 360, soit 180 €.
- RevPAR : 64 800 € ÷ 600, soit 108 €.
Dans une deuxième hypothèse, le prix moyen passe à 200 €, mais seules trois cents nuitées sont vendues. Le chiffre d’affaires recule à 60 000 € et le RevPAR à 100 €. Le prix moyen a progressé ; la recette totale a diminué.
Ces chiffres sont exclusivement pédagogiques. Ils ne constituent ni un objectif de performance ni une estimation de marché.
Passer du chiffre d’affaires à la trésorerie
La suite de l’analyse consiste à demander un rapprochement documenté entre les revenus et les sorties d’argent. Une présentation utile sépare :
- Les recettes d’hébergement des autres activités : restauration, événements ou services.
- Les commissions de distribution, les remises et les remboursements.
- Les dépenses d’exploitation : personnel, entretien courant, énergie, linge, assurances et gestion.
- Les investissements : remplacement du mobilier, rénovation, équipements ou travaux.
- Le financement, les impôts et les sommes conservées pour les besoins futurs.
Il faut également préciser si les montants sont hors taxes, encaissés ou simplement comptabilisés. Une réservation future, un acompte reçu et un séjour terminé ne racontent pas la même chose.
Le remboursement du principal d’un emprunt consomme de la trésorerie sans être une charge d’exploitation. Inversement, certains éléments du résultat comptable ne correspondent pas à un décaissement de la période. Le résultat et le solde bancaire doivent donc se lire séparément.
Comparer des périodes réellement comparables
Comparer un mois de haute saison à un mois calme produit rarement une conclusion utile. Nous proposons de présenter le mois, le cumul de l’année et la même période de l’année précédente, avec un commentaire sur les écarts.
La capacité doit aussi être expliquée. Si des chambres sont fermées pour travaux, le reporting doit indiquer leur nombre et la convention retenue pour calculer l’occupation. Une hausse apparente peut venir d’un dénominateur plus faible.
La composition des ventes mérite la même attention : réservations directes, intermédiaires, groupes, promotions. Deux périodes avec le même chiffre d’affaires peuvent laisser des sommes différentes après commissions et coûts de service.
Ce qu’un reporting hôtelier devrait permettre de vérifier
Avant de tirer une conclusion, demander cinq rapprochements apporte beaucoup :
- Capacité ouverte, nuitées vendues et chiffre d’affaires hébergement.
- Chiffre d’affaires facturé et encaissements effectivement reçus.
- Budget initial, réalisé et explication des principaux écarts.
- Dépenses courantes, travaux et réserve de renouvellement.
- Trésorerie de l’exploitation et sommes éventuellement transférables au véhicule d’investissement.
La somme distribuable dépend ensuite des contrats, des besoins de l’activité, de la dette et des décisions compétentes. Un bon mois commercial ne suffit pas, à lui seul, à établir qu’un versement est possible.
Pour prolonger cette lecture, notre guide explique les différents flux d’un investissement privé. L’enjeu est de savoir ce que chaque chiffre représente, à quelle date il a été établi et comment il se rapproche d’un mouvement réel.