L'an dernier, quarante-deux dossiers sont arrivés jusqu'au comité. Deux sont devenus des opérations. Les quarante autres n'étaient pas tous mauvais — certains feront de très bonnes affaires, pour d'autres que nous. Ils n'étaient simplement pas les nôtres.
Première raison : le prix qui suppose le futur
La moitié des refus tient en une phrase : le prix d'entrée ne fonctionne que si tout se passe bien. Un foncier qui exige une hausse de loyers pour boucler, un hôtel qui suppose un taux d'occupation jamais atteint dans la zone. Nous investissons dans ce qui existe, pas dans ce qui devrait advenir.
Deuxième raison : l'opérateur qu'on ne peut pas visiter
Un actif se visite ; un opérateur aussi. Quand nous ne pouvons pas passer une journée avec l'équipe qui construira, exploitera ou louera — voir son précédent chantier, appeler ses anciens partenaires — nous n'y allons pas. La qualité d'une opération immobilière est d'abord la qualité des gens qui la tiennent.
Nous préférons rater une bonne affaire que d'en faire une mauvaise. L'asymétrie est totale : la première ne coûte rien, la seconde coûte des années.
Troisième raison : la sortie qui n'a qu'un scénario
Toute opération que nous retenons doit avoir au moins deux sorties plausibles — vente en bloc, vente au détail, refinancement, exploitation longue. Un seul chemin de sortie, c'est un pari, pas un investissement.
Ce que cela change pour nos investisseurs
Ce filtre a un coût : des mois sans nouvelle opération, parfois. Nous l'assumons. Le véhicule que vous rejoignez n'a pas été rempli pour remplir — il a été retenu parce qu'il a survécu à quarante refus.